民事再生規則で規定されている「財産の処分価額」はどんな価額なのか?-民事再生手続3

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みなさん、こんにちは。熱海駅前の河口不動産鑑定事務所の不動産鑑定士の河口健です。

民事再生規則で規定されている「財産の処分価額」はどのような価額なのでしょうか?

国土交通省の定める不動産鑑定評価基準では、次の①の場合と②の場合には、原則として「特定価格」という種類の価格を求めなければならないとされています。

①民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合

②会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提 とした価格を求める場合

そして、「特定価格」とは、「市場性を有する不動産について、法令等の社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格」と不動産鑑定評価基準の中で定義されています。

①の場合は、民事再生法に基づく評価目的の下で、財産を処分するものとしての価格を求めます。

ここでは、対象不動産の種類、性格、所在地域の実情に応じ、早期の処分可能性を考慮した適正な処分価格を求めることになります。

つまり、通常の市場公開期間より短い期間で売却されることを前提とするものです。

そのため、早期売却による減価が生じないとされる特段の事情がない限り「特定価格」として求めなければなりません。

②の場合は、会社更生法又は民事再生法に基づく評価目的の下で、現状の事業が継続されるものとして当該事業の拘束下にあることを前提とする価格を求めるものです。

対象不動産の利用現況を所与とすることにより、対象不動産の最有効使用と異なることとなる場合には「特定価格」として求めなければなりません。

①の場合と②の場合とを問わず、民事再生手続においては、早期に再生したい債務者と債務免除が強いられる債権者との間の利害対立が存在します。

そして、その対立の間における調和点を探ることが求められます。

この調和点が見出されなければ、債務者は破産する他に途なくなってしまうからです。

そのため、ここでは破産の場合の清算価値を下限とし、相当の市場公開期間や最有効使用を前提とする正常価格を上限として、その間の早期処分価格や継続企業価値に基づく価格を求めることになります。

このような不動産の価値は、不動産を取り巻く金融市場や景気動向、地域の特性や将来動向、対象不動産の個性などの諸々の価格形成要因を調査し、評価する作業を通じて見えてきます。

河口不動産鑑定事務所では、正式な不動産鑑定評価書の作成・発行業務の他、簡易・低廉な価格査定書や意見書の作成・発行業務も行っております。 お気軽に無料相談やお見積りをご依頼下さい。

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